Voici les sanctions que risque un bailleur pour un logement insalubre

Selon le ministère de la Transition écologique, près de 450 000 logements sont considérés comme indécents ou insalubres en France, une réalité qui expose leurs propriétaires à des sanctions lourdes et parfois méconnues

Dans un contexte où la crise du logement fragilise de plus en plus de ménages, la question de l’habitat dégradé prend une ampleur croissante. Les pouvoirs publics multiplient les contrôles tandis que les locataires se tournent davantage vers les tribunaux pour faire valoir leurs droits. La loi encadre strictement la responsabilité du bailleur, et les conséquences d’un manquement peuvent aller bien au-delà d’une simple amende.

Quand un logement devient officiellement insalubre

La notion d’« insalubrité » est définie par le Code de la santé publique. Elle ne repose pas sur une impression, mais sur un constat officiel réalisé par les services communaux d’hygiène et de santé (SCHS) ou par l’Agence régionale de santé (ARS). Moisissures persistantes, infiltrations d’eau, absence de chauffage ou encore installations électriques dangereuses peuvent déclencher une procédure.

Habitat IndigneRefus du permis de louer : voici les recours possibles pour les bailleurs

Une fois le rapport établi, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité. Ce document impose au propriétaire des travaux obligatoires et encadre les conditions d’occupation du logement. Dans certains cas, il peut aller jusqu’à interdire toute location jusqu’à mise en conformité.

« J’ai vécu six mois dans un appartement où l’humidité détruisait mes meubles. L’ARS a confirmé l’insalubrité et le préfet a ordonné au propriétaire de reloger ses locataires », raconte Nadia B., habitante de Saint-Denis.

Des sanctions financières et pénales graduées

Le bailleur qui ignore un arrêté préfectoral s’expose à plusieurs niveaux de sanctions prévues par le Code pénal et le Code de la construction et de l’habitation. Le non-respect des obligations peut mener à des peines cumulatives : financières, administratives et judiciaires.

Certaines communes, comme Marseille ou Lille, ont renforcé leur arsenal local avec des arrêtés municipaux permettant la suspension rapide des loyers ou l’accès direct aux aides publiques pour financer les travaux urgents.

L’impact sur la relation bailleur-locataire

Derrière chaque dossier se joue souvent une tension sociale. Les associations comme la Fondation Abbé Pierre rappellent que nombre de propriétaires ne sont pas toujours malveillants, mais parfois dépassés par le coût des rénovations. Pour autant, la loi reste ferme : mettre à disposition un logement sain est une obligation légale non négociable.

Du côté des locataires, plusieurs recours existent : signalement à la mairie, saisine du tribunal judiciaire ou dépôt de plainte. Ces démarches peuvent aboutir à la suspension du bail, voire à une indemnisation en cas de préjudice moral ou matériel.

« J’ai reçu une amende car je n’avais pas terminé les travaux dans le délai imparti. Sur le moment j’ai trouvé cela injuste, mais j’ai compris que c’était aussi une question de sécurité pour mes locataires », confie Marc D., petit propriétaire en Bretagne.

Vers un durcissement progressif du contrôle public

L’État a renforcé ces dernières années ses outils contre l’habitat indigne via le plan national « Habiter mieux » porté par l’ANAH (Agence nationale de l’habitat). De nouvelles plateformes permettent désormais aux collectivités d’échanger directement les signalements entre services techniques et préfectures. Le gouvernement souhaite ainsi réduire significativement le nombre de logements indignes avant 2030.

• Mise en place progressive du permis de louer dans plus de 250 communes françaises.
• Soutien financier accru via MaPrimeRénov’ pour encourager les rénovations énergétiques.
• Renforcement du rôle des intercommunalités dans le repérage et la sanction des marchands de sommeil.

L’enjeu dépasse largement la simple application juridique : il touche à la dignité humaine et à la qualité du parc immobilier français. Entre contraintes économiques et pression réglementaire croissante, nombre de bailleurs devront s’adapter rapidement s’ils ne veulent pas voir leurs revenus locatifs suspendus — voire leur patrimoine menacé.