Refus du permis de louer : voici les recours possibles pour les bailleurs

Le permis de louer, instauré dans certaines communes pour lutter contre l’habitat indigne, impose aux bailleurs d’obtenir une autorisation avant toute nouvelle location.

Mais que faire lorsque cette autorisation est refusée ? Derrière un simple courrier de la mairie, c’est souvent un investissement bloqué et des revenus suspendus qui se jouent. De Lille à Marseille, les propriétaires s’interrogent sur leurs droits et les démarches à suivre.

Un dispositif renforcé dans plusieurs communes

Mis en place par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Alur) de 2014, le permis de louer s’applique aujourd’hui dans plus de 250 communes françaises selon les données du ministère chargé du Logement. Il vise à prévenir la location de logements insalubres ou dangereux. Dans certaines zones tendues, comme à Roubaix ou Saint-Denis, il constitue désormais une étape incontournable avant toute mise en location.

Habitat IndigneVoici les sanctions que risque un bailleur pour un logement insalubre

Concrètement, le propriétaire doit déposer une déclaration ou une demande d’autorisation préalable en mairie. Le logement est alors susceptible d’être visité par un agent assermenté. Si des anomalies sont constatées — humidité excessive, installations électriques défaillantes ou absence de ventilation — la commune peut refuser l’autorisation tant que les travaux nécessaires ne sont pas effectués.

« J’ai reçu un refus parce qu’une prise électrique n’était pas aux normes et qu’un garde-corps manquait sur une fenêtre du troisième étage », raconte Marc Delarue, propriétaire à Roubaix depuis dix ans. « J’ai engagé des travaux correctifs immédiatement, mais j’ai perdu deux mois de loyer. »

Les motifs fréquents de refus

Selon plusieurs rapports établis par la Direction Départementale des Territoires (DDT), trois grandes catégories justifient la majorité des refus :

• Des non-conformités liées à la sécurité (électricité, gaz, garde-corps défectueux)
• Des problèmes d’hygiène ou de salubrité (humidité, ventilation insuffisante)
• L’absence d’entretien général du logement ou des parties communes

Ces constats sont souvent dressés après visite technique. Les agents municipaux s’appuient sur le code de la construction et de l’habitation (CCH), notamment ses articles L1331-22 et suivants. Le refus n’a donc rien d’arbitraire : il s’inscrit dans un cadre juridique précis.

Quels recours pour les bailleurs concernés ?

Lorsqu’un refus est notifié, plusieurs options existent selon la situation. Le propriétaire peut tout d’abord réaliser les travaux demandés puis déposer une nouvelle demande auprès du service logement de la mairie concernée. Cette voie amiable reste la plus rapide dans bien des cas.

Mais si le bailleur estime que le refus repose sur une erreur d’appréciation ou un excès de zèle administratif, il peut exercer un recours administratif gracieux auprès du maire dans les deux mois suivant la notification. Ce recours permet souvent d’obtenir une révision sans passer par le tribunal.

L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire mais vivement conseillée en cas de recours contentieux. Les associations comme l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) proposent également un accompagnement juridique utile pour préparer un dossier solide.

L’impact économique d’un refus prolongé

Derrière ces procédures se cache souvent un impact financier significatif pour les bailleurs individuels. Le délai moyen entre le dépôt initial et l’autorisation définitive atteint parfois trois à quatre mois dans certaines villes très sollicitées comme Toulouse ou Lyon selon les chiffres communiqués par leurs services habitat respectifs.

« Les petites réparations deviennent vite coûteuses lorsque les loyers ne tombent plus », souligne Marc Delarue. « J’ai dû avancer plusieurs milliers d’euros sans garantie immédiate sur la reprise locative. »

Certaines collectivités expérimentent désormais des dispositifs simplifiés avec accompagnement technique préalable afin de limiter ces délais et réduire le nombre de refus évitables.

Vers une meilleure coordination entre bailleurs et communes ?

L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) encourage aujourd’hui les municipalités à renforcer leur dialogue avec les propriétaires privés via des guichets uniques dédiés au logement décent. Objectif : prévenir plutôt que sanctionner.

L’équilibre reste délicat entre protection des locataires et liberté économique des bailleurs. Mais une chose est certaine : comprendre ses droits et agir rapidement face à un refus demeure la clé pour éviter qu’un simple dossier administratif ne se transforme en blocage durable.