Quels sont les sanctions pour les propriétaires qui ne respectent pas le permis de louer ?

Instauré par la loi Alur et renforcé par la loi Élan, le permis de louer vise à lutter contre l’habitat indigne dans certaines communes françaises. Il impose aux propriétaires un contrôle préalable avant toute mise en location d’un logement. Mais que se passe-t-il lorsque cette obligation est ignorée ? Les sanctions, souvent méconnues, peuvent être lourdes et durables.

Un dispositif encore mal compris

Le permis de louer n’est pas appliqué sur tout le territoire. Il concerne les zones où les communes ou intercommunalités ont choisi de l’instaurer, notamment dans les agglomérations connaissant un parc locatif ancien ou dégradé. Selon les données du ministère chargé du Logement, plus de 250 collectivités avaient adopté ce dispositif fin 2025.

Son principe est simple : avant de louer un bien, le propriétaire doit obtenir une autorisation ou déposer une déclaration auprès de la mairie. L’objectif est d’éviter que des logements dangereux ou insalubres soient proposés sur le marché locatif.

« J’ai dû refaire toute l’électricité avant d’obtenir mon autorisation », confie Marc Lefèvre, propriétaire d’un petit immeuble à Roubaix. « Sur le moment, j’ai trouvé ça contraignant, mais je comprends maintenant que ça protège autant le locataire que moi-même ».

De nombreux bailleurs admettent cependant ignorer la procédure exacte ou sous-estimer sa portée juridique. C’est là que les ennuis commencent.

Des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros

Les sanctions varient selon la nature du manquement. Louer sans avoir obtenu l’autorisation préalable constitue une infraction administrative prévue par l’article L635-4 du Code de la construction et de l’habitation. Les montants peuvent être significatifs.

L’amende est prononcée par le préfet après constatation du manquement par la commune. Dans certains cas, elle peut être accompagnée d’une interdiction temporaire de louer jusqu’à régularisation complète du logement.

L’impact sur la relation avec les locataires et les assurances

L’absence d’autorisation n’affecte pas seulement le bailleur face à l’administration. Elle peut aussi fragiliser ses relations contractuelles avec le locataire et son assureur. Un contrat signé sans permis valide peut être contesté devant le juge civil si l’habitation est reconnue non conforme aux normes minimales de décence fixées par le décret n°2002‑120 du 30 janvier 2002.

Certaines compagnies d’assurance habitation refusent également d’indemniser les sinistres si elles découvrent qu’un logement a été loué sans autorisation légale préalable. Le risque financier dépasse alors largement le montant initial de l’amende administrative.

« Quand j’ai appris que mon voisin devait payer 10 000 euros pour avoir loué sans permis, j’ai immédiatement vérifié mes dossiers », raconte Marc Lefèvre. « Les règles sont strictes, mais au moins tout est clair quand on fait les choses correctement ».

Une responsabilité désormais partagée avec les intermédiaires

Depuis la loi Élan (2018), les agences immobilières et administrateurs de biens ont également une part de responsabilité dans le respect du dispositif. Ils doivent s’assurer qu’un logement dispose bien d’une autorisation avant toute mise en location. En cas de manquement, leur responsabilité professionnelle peut être engagée.

• Bailleurs particuliers : obligation directe vis-à-vis de la mairie.
• Agences immobilières : devoir de vérification avant signature du bail.
• Mairies : contrôle et sanction administrative éventuelle.
• Préfectures : pouvoir décisionnel final sur les amendes.

Un outil dissuasif mais perfectible

Derrière ces sanctions se cache une volonté politique claire : responsabiliser les propriétaires tout en protégeant les locataires vulnérables. Si certaines communes comme Saint-Denis ou Valenciennes observent déjà une amélioration notable du parc locatif depuis 2023, d’autres dénoncent un manque de moyens humains pour effectuer les contrôles nécessaires.

Permis De LouerRefus du permis de louer : voici les recours possibles pour les bailleurs

L’efficacité réelle du permis de louer dépendra donc autant des moyens alloués que de la pédagogie menée auprès des propriétaires. La plupart des experts interrogés s’accordent à dire qu’une meilleure information publique éviterait bien des litiges inutiles et préserverait la confiance entre bailleurs et collectivités locales.

Aujourd’hui plus que jamais, ignorer ce dispositif revient à prendre un risque financier considérable — et surtout à compromettre durablement sa crédibilité sur le marché locatif local.